ERP (état des risques et pollutions) : quand est-il obligatoire à la vente et à la location ?

Quand on vend ou qu'on loue un bien, on pense DPE, amiante, électricité. L'ERP, l'état des risques et pollutions, passe souvent au second plan. C'est pourtant un document à joindre au dossier, dès que le bien se situe dans une zone réglementée.

Voici ce qu'il faut savoir : quand il est obligatoire, ce qu'il contient, combien de temps il est valable, et qui peut l'établir.

À quoi sert l'ERP ?

L'ERP informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé et des pollutions possibles du sol. Il est établi pour une adresse et une parcelle précises, à partir des informations publiques sur les risques.

Quand est-il obligatoire ?

L'ERP est exigé pour toute vente ou location d'un bien situé dans au moins une zone réglementée :

• zone couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques) ;
• zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
• commune à potentiel radon de niveau 3 ;
• secteur d'information sur les sols (SIS), c'est-à-dire un terrain où la pollution du sol est connue ;
• zone de recul du trait de côte.

Hors de ces zones, il n'est pas exigé. Dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe la liste des communes concernées et des risques à signaler. Le plus simple pour savoir si votre bien est concerné est de saisir son adresse sur le site Géorisques, le service officiel de l'État.

Que contient l'ERP ?

• Les risques naturels, miniers et technologiques qui concernent le bien ;
• la sismicité de la commune ;
• le radon ;
• la pollution des sols (SIS) ;
• le recul du trait de côte ;
• l'exposition au bruit (plan d'exposition au bruit, PEB), lorsque le bien se trouve dans le périmètre d'un aérodrome ;
• les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe, que le propriétaire doit déclarer.

Combien de temps est-il valable ?

L'ERP doit dater de moins de six mois à la date de signature. Il doit être actualisé si plus de six mois séparent la promesse de vente de l'acte, ou si un nouvel arrêté change la situation de la commune entre-temps.

Quand le remettre ?

• L'annonce doit indiquer que les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.
• À la première visite, l'ERP est remis à l'acquéreur ou au locataire potentiel lorsque le bien est concerné par au moins un risque réglementé.
• À la signature, il est annexé, daté et signé, à la promesse de vente, à l'acte de vente ou au bail.

Pour une vente sur plan ou une location sans visite, il est transmis au plus tard à la signature.

Qui peut l'établir ?

C'est la particularité de l'ERP : le propriétaire peut le remplir lui-même. Aucune certification n'est exigée. Le service en ligne de Géorisques propose un formulaire prérempli à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale, gratuitement.

Un professionnel peut aussi s'en charger. Il vérifie les zonages et les arrêtés applicables, rassemble les annexes et engage sa responsabilité sur le résultat. Le confier à un professionnel permet de le traiter avec les autres diagnostics, dans le même dossier. C'est un choix de confort, pas une obligation.

Que risque-t-on sans ERP ?

Si l'ERP manque ou s'il est inexact, l'acquéreur ou le locataire peut demander en justice la résolution du contrat ou une diminution du prix (ou du loyer). Le résultat dépend des circonstances et de l'appréciation du juge. La responsabilité du propriétaire peut aussi être engagée si un risque non signalé provoque un dommage.

Ce qu'il faut retenir

• L'ERP est obligatoire à la vente et à la location pour un bien situé dans une zone réglementée (plan de prévention des risques, sismicité 2 à 5, radon niveau 3, SIS, recul du trait de côte).
• Il doit dater de moins de six mois à la signature.
• Il est mentionné dans l'annonce, remis à la première visite, puis annexé à la promesse ou au bail.
• Le propriétaire peut l'établir gratuitement sur Géorisques, ou le confier à un professionnel.

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Sources : Géorisques, Code de l'environnement (art. L.125-5).